Baugenehmigung: Was ist zu beachten?
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Mit einer Baugenehmigung bescheinigt die zuständige Bauaufsichtsbehörde die Errichtung, Änderung oder Beseitigung einer geplanten baulichen Anlage.
Was es zu beachten gibt, wenn man die Erteilung einer Baugenehmigung begehrt, und was ansonsten wissenswert rund um das Thema ist, erfahren Sie hier.
Die wichtigsten Fakten
- Mit einer Baugenehmigung bescheinigt die zuständige Bauaufsichtsbehörde die Errichtung, Änderung oder Beseitigung einer geplanten baulichen Anlage.
- Baut ein Bauherr ohne Bauerlaubnis, riskiert er empfindliche Bußgelder und den Abriss des Gebäudes.
- Die Kosten einer Baugenehmigung sind je nach Raumvolumen und Bundesland unterschiedlich. Grob liegen sie bei einem Prozent der Bausumme.
- Es gibt einige Unterlagen, die für die Erteilung der Baugenehmigung zwingend erforderlich sind (z. B. Bauzeichnungen).
- Baugenehmigungen sind befristet. Je nach Landesbauordnung beträgt die Gültigkeit ein bis vier Jahre.
So gehen Sie vor
- Zunächst muss ein Bauantrag eingereicht werden.
- Dazu müssen entsprechende Gebühren vom Bauherrn entrichtet werden.
- Außerdem sind bestimmte Unterlagen erforderlich, so z. B. Bauzeichnungen.
- Dann prüft die zuständige Behörde, ob der Bauantrag die bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorgaben erfüllt.
- Teilweise sind gesonderte Genehmigungen nötig.
- Liegen alle Unterlagen, Gebühren und Sondergenehmigungen vor, kann die Baugenehmigung erteilt werden.
- In Fällen, in denen das Vorhaben nach der Bauordnung des Bundeslandes verfahrensfrei ist, ist keine Genehmigung nötig.
Was ist eine Baugenehmigung?
Nach Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) gilt die sog. Baufreiheit. Das bedeutet, dass jedem Grundeigentümer das Recht zusteht, sein Grundstück zu bebauen. Allerdings ist dafür nach allen Landesbauordnungen eine Baugenehmigung erforderlich.
Mit einer Baugenehmigung bzw. Bauerlaubnis im öffentlichen Baurecht bescheinigt die zuständige Bauaufsichtsbehörde schriftlich die Errichtung, Änderung oder Beseitigung einer geplanten baulichen Anlage. Sie wird erteilt, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.
Baugenehmigungen sind befristet, mit Auflagen verbunden und müssen auf der Baustelle stets zur Verfügung stehen.
Rechtlich gesehen ist eine Baugenehmigung ein Verwaltungsakt mit Doppelwirkung i. S. v. § 80a Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Denn während sie für den Bauherrn begünstigend wirkt, kann sie Drittbetroffene – insbesondere Nachbarn – belasten.
Baugenehmigungen existieren, um die Allgemeinheit vor Gefährdungen durch rechtswidrige Bauplanungsvorhaben zu schützen. Daher riskiert ein Bauherr, der ohne Bauerlaubnis baut, nicht nur empfindliche Bußgelder, sondern auch den Abriss des Gebäudes.
Wie beantragt man eine Baugenehmigung?
Bei der Beantragung einer Baugenehmigung – dem sogenannten Bauantrag, auch Bauvorlage genannt – müssen entsprechende Gebühren durch den Bauherrn entrichtet werden. Weiterhin müssen alle Unterlagen vorgelegt werden, die zur Prüfung des Bauvorhabens erforderlich sind.
Hat der Bauherr seinen Antrag inklusive Unterlagen und Gebühren eingereicht, prüft die zuständige Behörde, ob der Bauantrag die bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorgaben erfüllt.
Bei bestimmten Bauformen – beispielsweise bei Gaststättenbetrieben – müssen gesonderte Genehmigungen berücksichtigt werden. Erst wenn alle Genehmigungen vorhanden sind, kann die Baugenehmigung erteilt werden.
Ist man sich nicht sicher, ob das eigene Bauvorhaben bewilligt werden wird, kann man zuvor eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Stelle stellen. Diese gibt bereits im Vorfeld Aufschluss darüber, ob der Bau des geplanten Gebäudes überhaupt verwirklicht werden könnte.
In Fällen, in denen das Vorhaben nach der Bauordnung des Bundeslandes verfahrensfrei ist, ist keine Bauerlaubnis nötig. Dann kann eine Genehmigungsfreistellung durchgesetzt werden.
Was kostet eine Baugenehmigung?
Die Kosten einer Baugenehmigung sind je nach Raumvolumen und Bundesland unterschiedlich. Grob kann aber mit ungefähr einem Prozent der Bausumme gerechnet werden.
Die Zahlung wird nach der Genehmigung und dem Erhalt des Kostenbescheids fällig.
Welche Unterlagen gehören zur Baugenehmigung?
Folgende Unterlagen gehören zur Baugenehmigung – sie müssen mit dem Genehmigungsvermerk (Stempel) der Behörde versehen werden:
- Bauzeichnungen (Schnitt, Ansichten, Grundriss)
- Baubeschreibung
- Lageplan (Exzerpt aus dem Liegenschaftskataster)
- Formblatt
- Baugenehmigung
- Bauzahlenberechnung (Wohn- und Nutzflächen, umbauter Raum)
- Nachweis der Standsicherheit (Statistik)
- Nachweis der Wärmeschutzberechnung
Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig?
Baugenehmigungen sind befristet. Je nach Landesbauordnung beträgt die Gültigkeit ab Erteilung der Genehmigung ein bis vier Jahre. Das bedeutet, innerhalb der jeweiligen Frist muss mit dem Bau begonnen werden.
Missachtet der Bauherr die Frist, muss er einen erneuten Bauantrag stellen, beispielsweise, wenn die Finanzierung nicht rechtzeitig feststeht.
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Rechtstipps zu "Baugenehmigung" | Seite 5
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15.11.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„… die Inbetriebnahme/ Prüfung bis hin zur Übergabe. Diese Dokumente sollten sich Bauherren vor Abschluss des Bauvertrages geben lassen: Die Baugenehmigung Die Bauausführungspläne Die statische Berechnung …“ Weiterlesen -
09.11.2021 Rechtsanwalt Dennis Wiegard„Vergangene Woche berichtete die englische Zeitung „ The Sun “, dass der Fußballer Cristiano Ronaldo einen Teil seiner Villa (immerhin 415 m²) in Gerês im Norden Portugals ohne Baugenehmigung …“ Weiterlesen -
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05.11.2021 Rechtsanwalt Philipp Neumann Maître en Droit„… bis zu einem vereinbarten Datum nicht zustande kommen sollte. Die Kaufvertragsverhandlungen scheiterten wegen einer fehlenden Baugenehmigung für das Grundstück. Das LG Köln entschied, dass dem Kläger ein Anspruch …“ Weiterlesen -
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14.10.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… von vier Monaten auf einem ehemaligen Deponiegelände eine Photovoltaikanlage zu errichten. Jedoch konnte der Auftragnehmer nicht mit seinen Leistungen beginnen, weil es an der Baugenehmigung fehlte …“ Weiterlesen -
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