Diese Verpflichtungen gelten für Mieter und Vermieter
- 5 Minuten Lesezeit
Experten-Autorin dieses Themas
Die Miete ist ein Rechtsverhältnis, das wohl die meisten Menschen betrifft und individuell ausgestaltet werden kann – beispielsweise befristet. Vermutlich beinahe jeder hat bereits einmal ein Mietverhältnis abgeschlossen oder wird dies in Zukunft tun.
In diesem Ratgeber können Sie unter anderem nachlesen, was man unter einer Miete versteht, wo sie gesetzlich geregelt ist, wie sie zustande kommt, welche Verpflichtungen bestehen und welche Arten von Mietverhältnissen es gibt. Auch die Abgrenzung zur Leihe, zum Leasing und einem Pachtverhältnis wird in Kürze erläutert.
Wie kommt ein Mietverhältnis zustande?
Rechtlich ist die Miete im Bürgerlichen Gesetzbuch, §§ 535 ff. BGB, geregelt. Einer Miete liegt immer ein Mietvertrag zwischen den Mietvertragsparteien zugrunde. Darunter versteht man einen gegenseitigen Vertrag, bei dem sich die Parteien, also Mieter und Vermieter, jeweils zu Pflichten – sogenannten Haupt- und Nebenleistungs- sowie Nebenpflichten – verpflichten. (zu den Verpflichtungen im Detail, siehe Welche Verpflichtungen bestehen?)
Der Mietvertrag ist ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis. Darunter versteht man ein Schuldverhältnis über einen längeren Zeitraum, das eine wiederkehrende sich wiederholende Leistung und Gegenleistung enthält. Ein Mietverhältnis kommt durch einen Vertrag zustande. Der Mietvertrag kann wiederum grundsätzlich schriftlich oder mündlich geschlossen werden. Wird er nicht schriftlich geschlossen, ist ein Zustandekommen beispielsweise dadurch möglich, dass der Mieter die Wohnung bezieht und Miete an den Vermieter zahlt.
Mietverhältnisse, die für längere Zeit als ein Jahr laufen sollen und nicht schriftlich geschlossen werden, gelten für unbestimmte Zeit, § 550 BGB. Dies gilt nicht nur für Wohnraummiete, sondern auch für Geschäftsraummiete und Grundstücksmiete, § 578 Abs. 2 i. V. m. § 578 Abs. 1 BGB. Um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich jedoch immer, schriftliche Vereinbarungen zu treffen und den Mietvertrag schriftlich abzuschließen.
Miete: Welche Verpflichtungen bestehen?
Zwischen den Parteien bestehen erst einmal sogenannte Hauptleistungspflichten. Diese ergeben sich aus § 535 BGB. Das ist aufseiten des Vermieters:
Die Überlassung der Mietsache an den Mieter sowie die Gewährung des Gebrauchs während der Mietzeit
Die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand
Die Erhaltung des Zustandes während der Mietzeit
Eine Hauptleistungspflicht aufseiten des Mieters ist die Entrichtung der vereinbarten Miete. Nebenleistungspflichten sind beispielsweise die Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses, Schönheitsreparaturen, Mängelanzeigepflicht des Mieters und – falls vertraglich vereinbart – eine Kautionszahlungspflicht. Nebenpflichten sind sogenannte Rücksichtnahmepflichten, wie beispielsweise der pflegliche und schonende Umgang mit der Mietsache sowie ein regelmäßiges Lüften und Heizen.
Arten von Mietverhältnissen
Wer an eine Miete denkt, verbindet hiermit in der Regel die Wohnungsmiete (sogenannte Wohnraummiete). Aber man kann nicht nur eine Wohnung oder ein Haus mieten, sondern beispielsweise auch:
Garagen
Stellplätze
Grundstücke
(Gewerbe-)Räume
digitale Produkte
weitere Gegenstände
Je nachdem, welche Art von Mietverhältnis vorliegt, sieht der Gesetzgeber vor, dass unterschiedliche Gesetze Anwendung finden. So unterscheidet das Gesetz unter anderem zwischen allgemeinen Vorschriften, die grundsätzlich für alle Arten der Miete gelten, und solchen, die Mietverhältnisse über Wohnraum betreffen, um der Bedeutung der Wohnung oder des Hauses als Lebensmittelpunkt zu entsprechen. Wesentliche Unterschiede in den Vorschriften über die Wohnraummiete bestehen beispielsweise bei der Erhöhung und Anpassung des Mietzinses, der Beendigung beziehungsweise der Kündigungsmöglichkeiten und bei den Eintrittsrechten in Mietverhältnisse.
Miete: Abgrenzung zu Pacht, Leihe und Leasing
Nicht zu verwechseln ist die Miete mit Pacht, Leihe und Leasing. Um zukünftig die Abgrenzung zu erleichtern, sind nachfolgend die Unterschiede in aller Kürze zusammengefasst.
Pacht
Auch wenn ein Pachtverhältnis dem Mietverhältnis in vielen Punkten ähnlich ist und auch gesetzliche Regelungen des Mietrechts auf ein Pachtverhältnis Anwendung finden (§ 581 Abs. 2 BGB), liegt der wesentliche Unterschied zwischen Pacht und Miete darin, dass ein Pächter mit dem gepachteten Objekt Gewinn erwirtschaften beziehungsweise Früchte aus der Pachtsache ziehen kann. Bei der Miete wird dem Mieter lediglich der bloße Gebrauch gestattet.
Leihe
Auch bei der Leihe wird dem Leihenden durch den Leiher der Gebrauch überlassen. Im Unterschied zur Miete erfolgt die Leihe unentgeltlich. Die Mietsache wird hingegen nur gegen Entrichtung der vereinbarten Miete zur Nutzung überlassen.
Leasing
Ein Leasingvertrag wird rechtlich als sogenannter atypischer Mietvertrag bezeichnet. Tatsächlich finden aufgrund der Ähnlichkeit zur Miete auch die Vorschriften des Mietrechts entsprechend Anwendung.
Im Unterschied zur Miete ist neben dem Leasinggeber und dem Leasingnehmer jedoch meistens noch eine dritte Person beteiligt, nämlich in der Regel der Hersteller, der mit dem Leasinggeber einen Kaufvertrag über den Gegenstand des Leasings abschließt. Im Gegensatz zur Miete, die in den meisten Fällen für einen unbestimmten Zeitraum geschlossen wird, ist der Leasingvertrag in der Regel auf einen festen Zeitraum ausgelegt, oft mit der Möglichkeit des Erwerbs des Leasinggegenstandes.
Letztlich ist der Leasingvertrag mithin eine Finanzierungsmöglichkeit. Anders als bei der Miete trägt der Leasingnehmer auch die Kosten der Instandhaltung und weitere Risiken.
Fazit
Die Miete ist ein Rechtsverhältnis mit individuellen Gestaltungsmöglichkeiten. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist sie in den §§ 535 ff. BGB geregelt.
Ein Mietverhältnis ist ein gegenseitiger Vertrag, bei dem sich Mieter und Vermieter jeweils zu Pflichten – sogenannten Haupt- und Nebenleistungs- sowie Nebenpflichten– verpflichten.
Ein Mietvertrag kann grundsätzlich schriftlich oder mündlich geschlossen werden. Eine Ausnahme stellen Befristungen dar.
Mieten betreffen nicht nur die Anmietung eines Hauses oder einer Wohnung. Neben der Wohnraummiete können beispielsweise auch Garagen, Stellplätze, Grundstücke, (Gewerbe-)Räume, digitale Produkte und weitere Gegenstände angemietet werden.
Je nach Art des Mietverhältnisses sieht der Gesetzgeber die Anwendung unterschiedlicher Gesetze vor. Für Wohnraummietverhältnisse gelten wegen der herausragenden Bedeutung Besonderheiten.
Wesentlicher Unterschied zwischen Pacht und Miete liegt darin, dass ein Pächter mit dem gepachteten Objekt Gewinn erwirtschaften beziehungsweise Früchte aus der Pachtsache ziehen kann, während der Mieter lediglich den Gebrauch gestattet bekommt.
Im Unterschied zur Miete erfolgt die Leihe unentgeltlich.
Einem Leasing liegt meist ein Dreiecksverhältnis zwischen Leasinggeber, Leasingnehmer und Hersteller zugrunde; Leasing ist eine Finanzierungsmöglichkeit und in der Regel auf einen festen Zeitraum ausgelegt. Auch trägt der Leasingnehmer die Kosten der Instandhaltung und weitere Risiken.
Artikel teilen:
Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Miete?
Rechtstipps zu "Miete" | Seite 150
-
21.07.2016 Rechtsanwalt Oliver Wunsch„… den Vermieter, innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums über die angefallenen Betriebskosten und die geleisteten Vorauszahlungen abzurechnen, sondern auch den Mieter, Einwendungen gegen …“ Weiterlesen
-
20.07.2016 Gabriele Weintz, anwalt.de-Redaktion„… zum Teil auf seine Mieter umlegen. Was allerdings passiert, wenn ein Mieter zwar seine monatliche Miete bezahlen kann, nicht aber die Zusatzkosten einer Modernisierungsmaßnahme, musste in einem aktuellen …“ Weiterlesen
-
20.07.2016 Rechtsanwalt Markus Jansen„Wer mit seinen Mieten im Rückstand ist, riskiert eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Das ist allgemein bekannt. Der Bundesgerichtshof hat nun die lange umstrittene Frage beantwortet, ob …“ Weiterlesen
-
19.07.2016 Rechtsanwalt Sebastian Baur„Mietrecht betrifft fast jeden, sei es als Mieter oder als Vermieter. Hier einige News zu aktuellen und immer wieder relevanten Fragen: Mietpreisbremse Seit einiger Zeit gilt die sogenannte …“ Weiterlesen
-
19.07.2016 Rechtsanwalt Nima Armin Daryai„OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016, 24 U 63/15 Mit Urteil vom 16.02.2016 hat das OLG Düsseldorf u.a. eine Schönheitsreparaturklausel für unwirksam erklärt, nach der der Mieter in einem festen …“ Weiterlesen
-
19.07.2016 PSS Rechtsanwälte- Dr. Perabo-Schmidt & Schem„… älterer Mietrückstände grundsätzlich zulässig ist. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB kann das Mietverhältnis nämlich gekündigt werden, wenn der Mieter mit einem nicht unerheblichen …“ Weiterlesen
-
19.07.2016 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… er in der Regel einen fahrbaren Untersatz, um z. B. in die Arbeit zu fahren. Daher darf sich ein Geschädigter auf Kosten des Unfallverursachers einen Wagen mieten – hier muss er allerdings auf den Preis schauen …“ Weiterlesen
-
19.07.2016 Rechtsanwalt Markus Jansen„Ganz besonders in Großstädten, aber auch zunehmend in ländlichen Regionen entwickeln sich Graffiti-Schmierereien zum Ärgernis für Hauseigentümer. Mieter können es nach einem aktuellen Urteil …“ Weiterlesen
-
18.07.2016 Rechtsanwalt Markus Jansen„Streit um Nebenkostenabrechnungen ist nicht immer harmonisch beizulegen, vor allem nicht, wenn es komplizierter wird – dann sind Gerichte damit befasst. Mieter haben nach einem aktuellen Urteil …“ Weiterlesen
-
18.07.2016 anwalt.de-Redaktion„Wer seine Miete nicht zahlt, darf nicht überrascht sein, wenn ihm früher oder später eine Kündigung ins Haus flattert. Aber berechtigen auch Mietrückstände, die schon einige Monate zurückliegen …“ Weiterlesen
-
15.07.2016 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… mieten oder eine Entschädigung für den Nutzungsausfall verlangen. Doch ist eine Nutzungsausfallentschädigung auch möglich, wenn der Geschädigte beim Unfall so schwer verletzt wird, dass er arbeitsunfähig …“ Weiterlesen
-
14.07.2016 Karthein & Kollegen | Rechtsanwälte„… eine fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrages durch den Vermieter wegen alter Mietschulden als unzulässig angesehen, wenn der Mieter über längere Zeit mit den Mieten im Rückstand war …“ Weiterlesen
-
14.07.2016 Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller„Die Mieten für die Magellan-Container fließen zwar – aber nicht auf das Konto der Anleger, sondern auf das der insolventen Magellan Maritime Services GmbH. „Die Anleger werden als Eigentümer …“ Weiterlesen
-
13.07.2016 Gerold und Partner - Rechtsanwälte und Notar„Der Sachverhalt In einem Gewerbemietvertrag über eine Ladenfläche in einem Einkaufzentrum war geregelt, dass der Mieter im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung auch anteilige Kosten für …“ Weiterlesen
-
13.07.2016 Rechtsanwalt Frank Moser„… oder gar 14-monatigen Auszug des Mieters erfordert, für diesen nicht hinnehmbar und nicht zumutbar ist. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt, die aufgrund …“ Weiterlesen
-
12.07.2016 Gerold und Partner - Rechtsanwälte und Notar„Der Sachverhalt Ein Mieter hat in einem Einkaufszentrum eine Ladenfläche gemietet. Die gemieteten Räume wurden dem Mieter zwei Monate vor Eröffnung des Einkaufszentrums übergeben. Vereinbart war …“ Weiterlesen
-
12.07.2016 Gabriele Weintz, anwalt.de-Redaktion„… führen oder eben nicht. Ein interessantes Urteil hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Fall gesprochen. Vermieter beleidigt Mieter In dem jetzt entschiedenen Fall hatte der ehemalige …“ Weiterlesen
-
12.07.2016 Rechtsanwalt Frank Moser„Das Landgericht Hamburg hat mit Urteil vom 17.09.2015, Aktenzeichen 316 O 31/15 für das Gewerberaummietrecht entschieden, dass eine Klausel, die das Minderungsrecht des Mieters verschuldensunabhängig …“ Weiterlesen
-
09.07.2016 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„… festgelegten Frist angekündigt werden müssen. Handelt es sich um bloße Notreparaturen ist der Vermieter gesetzlich nicht verpflichtet diese anzuzeigen. Mieter können somit keine vorherige schriftliche …“ Weiterlesen
-
09.07.2016 Rechtsanwältin Judith Weidemann„Sind beide Ehegatten den Mietvertrag über die Ehewohnung mit dem Vermieter eingegangen, haften sie auch gemeinsam (Gesamtschuldner) für die Zahlung der Miete, § 426 Absatz 1 Satz 1 BGB. Zieht …“ Weiterlesen
-
08.07.2016 Rechtsanwalt Andreas Jäger„Nach einer Trennung stehen viele Umbrüche an. Nicht selten sind auch Umzüge erforderlich, damit alle zufrieden sind und die Mieten der getrennten Haushalte finanziell abgedeckt werden können …“ Weiterlesen
-
07.07.2016 Schäfer & Bremer„… an dem regelmäßigen Mieteingang interessiert. Wer eine Wohnung als vormaliger Mieter kauft, ist gewöhnt, dass sich ein Vermieter um alles kümmert. Wieder andere vertrauen einfach darauf, dass die Hausverwaltung …“ Weiterlesen
-
07.07.2016 Rechtsanwalt Jan Bergmann„Gute Nachrichten für Hartz-IV-Empfänger: Wenn die Miete nicht voll, sondern nur anteilig vom Leistungsträger bezahlt wird, steht das Betriebskostenguthaben dem Arbeitslosengeld-II-Empfänger …“ Weiterlesen
-
01.07.2016 Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Mediator (DAA)„… Substanzschäden vorzubeugen. Daher ist, so das Gericht, ein solcher Turnus für Besichtigungen des Vermieters angemessen. Der Vermieter muss die Besichtigung vorher anmelden und schonend vornehmen. Deshalb wird der Mieter auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt.“ Weiterlesen